Un beach club dentro un forte napoleonico, aperto poco più di cento giorni all'anno, che in ognuno di quei giorni incassa un quarto di milione. Nel 2013 si entrava gratis. I bilanci di sei esercizi, tre visure e dodici anni di scontrini raccontano come è stato costruito il fatturato, e da dove arriva davvero.
Questa volta non ci sono stata. Phi Beach mi ha incuriosita da lontano: ne ho sentito parlare, ho visto passare qualche numero sui social, e ho fatto quello che faccio sempre. Sono andata a leggere i documenti pubblici: tre visure storiche e i bilanci depositati al Registro Imprese, che coprono sei esercizi dal 2018 al 2025, con nota integrativa, relazione sulla gestione e relazione della società di revisione. Poi il sito, il sistema di prenotazione con i prezzi, e dodici anni di stampa e recensioni con gli scontrini.
Nessun incarico, nessun compenso, nessun legame con la società, che non sa nemmeno che sto scrivendo. E come sempre, quando trovo strategie che possono servire a chi ha un'attività diversa, le racconto: qui ce ne sono almeno sei per chiunque abbia uno stabilimento, un locale, un ristorante.
I soci e gli amministratori sono persone fisiche e li indico per ruolo, non per nome. Dove un numero è una mia stima, lo dico; dove viene dai giornali e non dai bilanci, lo dico.
I numeri di superficie li conoscono in molti: apre a fine maggio, chiude ai primi di settembre, fattura 26 milioni, ha uno chef stellato, non distribuisce dividendi. Sono veri, li ho verificati riga per riga. Ma sono la fotografia. Quello che mi interessava era l'anatomia: come si costruisce un posto che incassa un quarto di milione per ogni giorno in cui è aperto, cosa vende davvero, come lo fa pagare, chi ci lavora, di chi è il forte, dove finiscono i soldi.
Ricavi delle vendite e delle prestazioni. Il 2020 e il 2021 non sono stati estratti. Crescita composta 2019-2025: +22% l'anno.
Il 2020 e il 2021 non li ho estratti: sono gli anni del Covid e non servono a capire il modello. Dal 2019 al 2025 i ricavi sono più che triplicati, il 22% l'anno composto, con lo stesso forte, la stessa stagione, nessuna seconda sede. Non è crescita di metri quadri. È crescita di prezzo e di prodotto, e la sezione 2 spiega come. L'utile è passato da 0,9 a 4,0 milioni; il patrimonio netto da 3,1 a 16,4.
Il locale esiste dal 2005. La società che lo gestisce oggi è nata a Milano nel dicembre 2010 come società di consulenza alberghiera, ha preso in affitto d'azienda il forte nel marzo 2011, ha cambiato oggetto sociale in bar e ristorante nel giugno 2011, e si è trasferita ad Arzachena nel 2014. Già nel bilancio 2019 il modello era scritto:
Qui sta la storia vera, e per raccontarla servono i giornali oltre ai bilanci.
Estate 2013. Un giornalista pubblica uno scontrino da 120 euro per quattro succhi di frutta e due bicchieri di vino: 20 euro a consumazione, prezzo fisso, anche per l'acqua. Il caso finisce sui quotidiani. Il locale risponde con un comunicato, e in quel comunicato c'è la frase più importante di tutta questa analisi:
Le guide del 2014 confermano: ingresso gratuito, drink 15 euro, birra 10, parcheggio 5-10, chiusura all'una.
Estate 2026. Il sito e il sistema di prenotazione dicono cosa si può comprare, cosa include e cosa no. Ho messo in fila ogni prodotto, dal più economico al più caro; i prezzi sono di settembre, bassa stagione, e dove uso importi di alta stagione lo dico.
| # | Prodotto | Cosa include | Cosa non include | Prezzo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Parcheggio | Il posto auto; per chi arriva in barca, boe fino a 30 m e tender gratuito | Le boe si prenotano solo con un tavolo o la spiaggia | 5-20 € a seconda del periodo |
| 2 | Beach Day 12-18 | Lettino in una di cinque aree (pedana sulle rocce, giardino rialzato, letti sulla sabbia, sdraio in fila), ombrellone, teli; menù ridotto al lettino | L'ingresso al club: alle 18 si esce o si compra il biglietto | Prepagato; varia per stagione e area. Codacons 2023: 180 € a persona con drink, frutta, acqua e pranzo |
| 3 | Biglietto d'ingresso dalle 18 | Accesso all'area club, il tramonto, una consumazione | Tavolo e privé; nessun posto a sedere garantito; ogni altra consumazione sul braccialetto cashless | 25 € (settembre, prima release); 30-40 € serate normali; fino a 120 € con i DJ internazionali (recensioni 2024-25) |
| 4 | Signature Cocktail Experience | Un posto per 2-3 persone e i cocktail firmati | La bottiglia, i privé | 75 € a persona |
| 5 | Tavolo sunset (aree M, G, D, C) | Ingresso per gli ospiti, il posto per tutta la sera, 1 bottiglia ogni 4 ospiti scelta dal menù | I privé; il deposito si perde con no-show o cancellazione dopo le 12 del giorno | Bottiglia base da 300 €; deposito 50-100 € |
| 6 | Tavolo VIP (aree A, B, davanti alla consolle) | Come sopra, nei privé, alcuni firmati dagli sponsor | — | Bottiglia premium da 500 € in bassa stagione, 600 in alta; deposito 100-200 €; nelle serate grandi 1.000-1.800 € a tavolo (recensioni) |
| 7 | Ristoranti pranzo e cena | Il tavolo per la durata del servizio; la cena include l'ingresso al club | Il pranzo non include il club; il tavolo del club; no-show addebitato per intero | Spesa minima 180 € a persona, carta a garanzia |
| 8 | Tavoli luxury al ristorante | Tavolo per due in prima fila sull'acqua con menù dedicato e bevande incluse; tavoli rialzati o in area separata fino a 12; tavolo di una maison di champagne per 6-10 solo con menù degustazione abbinato | — | Su richiesta |
| 9 | The Rock Club | Terrazza privata con ingresso proprio: serate private, dinner show, after party, eventi aziendali | — | Su preventivo |
| 10 | Eventi privati | Il forte, intero o in parte: matrimoni, feste, corporate | — | Su preventivo |
| 11 | Store | Merchandising | — | 340 mila € nel 2025 |
Fonti: phibeach.com (pagine spiaggia, tramonto, club, aree, ristoranti, experiences, The Rock Club, eventi privati, cashless, FAQ) e sistema di prenotazione, settembre 2026; Codacons 2023; recensioni Tripadvisor 2024-25 con importi. Bambini: gratis fino a 3 anni in spiaggia e fino a 14 al club; dopo le 21.30 consigliati solo adulti.
Il listino è una scala: parcheggio, lettino, biglietto, posto a sedere, tavolo base, tavolo VIP, cena, tavolo luxury, terrazza privata, forte intero. Ogni gradino include qualcosa del gradino sotto e quasi mai del gradino sopra. E ogni gradino si paga o si garantisce prima.
Tra le due date c'è tutto. Nel 2013 il forte faceva volume e incassava solo quello che il cliente decideva di bere. Nel 2026 ogni cosa che prima era gratuita o facoltativa ha un prezzo, e quasi tutto si paga prima di consumarlo: il biglietto online, il deposito sul tavolo scalato dal conto, il lettino prepagato, la spesa minima al ristorante garantita dalla carta, il credito sul braccialetto.
Cinque meccanismi, tutti documentati:
Nel 2013 il forte accoglieva 5.000 persone al giorno gratis. La crescita da 8 a 26 milioni è la storia di come hanno fatto pagare quello che era gratuito, e di come si sono fatti pagare prima.
Ripartizione dei ricavi per categoria di attività, nota integrativa 2025.
| Categoria | Anno | Per giorno di apertura | Quota |
|---|---|---|---|
| Club privé ed eventi | 16.879.391 | 158 mila € | 65% |
| Ristorazione | 7.177.346 | 67 mila € | 28% |
| Sponsorizzazioni eventi | 1.655.714 | 15 mila € | 6% |
| Store e vendita merci | 340.371 | 3 mila € | 1% |
| Totale | 26.052.822 | 243 mila € | 100% |
Nota integrativa 2025, ripartizione dei ricavi per categoria; diviso per 107 giorni di apertura.
Due terzi dei ricavi arrivano da un prodotto che non si mangia: il biglietto, il tavolo, la bottiglia, la serata. Ogni sera il solo club incassa 158 mila euro, più del doppio del ristorante con lo chef stellato dentro. Chi ha un locale con un ristorante ragiona di solito al contrario: la cucina è il nucleo, il bar e la musica servono ad alzare lo scontrino. Qui il ristorante è uno dei prodotti, ha una spesa minima come tutti gli altri, e vale poco più di un quarto.
Poi c'è la riga che ogni imprenditore dovrebbe fotografare: 1,66 milioni di sponsorizzazioni. Sulla mappa del locale i privé portano i nomi di una maison di champagne, di una tequila, di un marchio di orologi; fra i partner una casa automobilistica e un cantiere nautico. Marchi che pagano per essere dentro il forte, davanti a quel pubblico. È il 6% dei ricavi, 15 mila euro a sera, con un margine presumibilmente vicino al cento per cento. Ed era già nell'oggetto dichiarato del 2019: "sponsorizza e pubblicizza marchi e prodotti di terzi".
Il bilancio non pubblica presenze né scontrino medio, ma listino e recensioni permettono di ricostruire l'ordine di grandezza. Il club fa 158 mila euro a sera: con 1.500-2.000 ingressi a 40 euro di biglietto e 30-40 euro di consumazioni sul braccialetto si arriva a 110-150 mila; una trentina di tavoli privé da 1.000-1.800 euro aggiungono 30-55 mila. Il conto torna. I ristoranti fanno 67 mila euro al giorno fra pranzo e cena: a 180-250 euro a persona sono 270-370 coperti, con i tavoli che girano su più turni e il no-show che non lascia sedie vuote.
Non è un locale di nicchia: è un locale di volume, in cui ogni persona paga per entrare e ricarica prima di bere. I tavoli sono il piano alto; il motore è aver trasformato la folla gratuita in biglietti.
Stime dell'autrice, tenute larghe apposta; le proporzioni fra le categorie sono da bilancio.
Percentuali arrotondate sui ricavi 2025. Il compenso dell'amministratore (2,68 M€) è dentro i servizi e vale da solo il 10%.
In un ristorante il personale è la voce più pesante; qui è terza. La macchina di Phi Beach è nei servizi: 9,8 milioni, il 38% dei ricavi. Dentro ci sono i cachet degli artisti, la sicurezza, le agenzie, le produzioni e anche i 2,68 milioni di compenso dell'amministratore, che da soli pesano il 10%. Il cibo costa 19 euro su 100. Il prodotto non è il piatto: è la serata, e la serata la fanno i DJ.
Il margine operativo lordo è del 24%, in calo dal 28% del 2024. È il rovescio della crescita, ed è giusto segnalarlo. La relazione sulla gestione spiega perché:
Nel 2025 gli investimenti sono più che triplicati, a quasi 800 mila euro fra impianti, attrezzature e location, più 220 mila per una partecipazione; gli ammortamenti sono saliti del 65%, il personale del 33%. Non è margine perso: è margine reinvestito. Il ROE, con un patrimonio di 16 milioni, resta al 24,5%.
Media annua 2025 dichiarata in bilancio: 64. Il 62% dei contratti è a tempo determinato.
Il bilancio dice 64 dipendenti medi. L'INPS, in visura, dice la verità della stagione: 12 a marzo, 102 a giugno, 188 a settembre, 14 a dicembre. Nel 2024 era 10, 85, 145, 14. Il nucleo fisso è una dozzina di persone che d'inverno tengono accesa la macchina: vendono i tavoli della stagione dopo, negoziano sponsor e artisti, preparano il calendario. Da aprile si assumono 170 persone in tre mesi; a ottobre si torna a 14.
Il 62% dei contratti è a tempo determinato; quadri e impiegati sono passati da 4 a 17 in un anno. Chi gestisce uno stabilimento o un ristorante stagionale sa cosa vuol dire: il costo non è lo stipendio, è ricominciare da zero ogni anno. Qui la risposta è una struttura fissa piccola e pagata bene, e una base stagionale che si allarga e si contrae. Il personale non è il vantaggio competitivo: è una variabile da governare.
Forte Cappellini è un forte militare napoleonico, monumento nazionale. Non è di Phi Beach. Nel marzo 2011 la società ha preso in affitto d'azienda l'attività da "Il Relais del Forte S.r.l.", società alberghiera che possiede la licenza dell'hotel nel forte e che, prima, aveva affittato lo stesso locale ad altre due gestioni, dal 2006 al 2008 e dal 2008 al 2011. Il contratto è stato modificato nel 2017 e rinnovato nel 2018 e nel 2019.
Chi c'è dietro il Relais? Al 50% una S.p.A. alberghiera di Baja Sardinia con codice fiscale e amministratori romagnoli, riminesi per la precisione. Il forte più glamour della Costa Smeralda ha i proprietari della sua azienda in Romagna.
Cosa costa: la voce "godimento beni di terzi" è di 1,89 milioni, il 7,3% dei ricavi. Include anche un bar a Porto Cervo, un magazzino e le auto in leasing, ma il grosso è il forte.
Il proprietario incassa il 7% di tutto senza gestire nulla; il gestore si tiene il resto ma dipende da un contratto con una scadenza. È il rischio di chiunque abbia costruito un'attività dentro un immobile che non possiede, moltiplicato per 26 milioni.
I titoli hanno reso 182 mila € netti nel 2025: circa l'1,6% sul portafoglio medio.
A fine 2025 la società ha 13,6 milioni in titoli e 1,9 in banca: 15,5 milioni su 17,8 di attivo totale. Debiti verso le banche: 650 mila, da 1,9 milioni a fine 2022. I titoli nel 2025 hanno reso 182 mila euro netti: su un portafoglio medio di 11 milioni è l'1,6%, meno dell'inflazione.
Perché un beach club tiene sei anni di utili in obbligazioni invece di distribuirli? La risposta è arrivata nel 2025:
Sopra Atlantica, la visura dice: al 70% una società semplice con sede a Genova, lo strumento che le famiglie usano per custodire patrimoni, e al 30% il fondatore in proprio. Dal luglio 2026 la holding non è più amministrata dal fondatore ma da un professionista genovese. Il disegno è completo: società semplice di famiglia, holding, società operativa, controllata.
Il senso: quando una S.r.l. distribuisce dividendi a una holding, la holding li tassa solo per il 5%. I 16 milioni di riserve, se e quando saliranno, saliranno quasi puliti, pronti per essere reinvestiti. Sei anni di cassa ferma all'1,6% non erano pigrizia: erano attesa della struttura giusta. Chi ha una S.r.l. con la cassa che si accumula sul conto dovrebbe leggere questo paragrafo due volte.
Compensi da nota integrativa (voce 'compensi agli amministratori'); dividendi dal rendiconto finanziario.
Dei 4 milioni di utile 2025 non esce un euro in dividendi; nei bilanci recenti che ho letto ne sono usciti in tutto 195 mila. Ma l'amministratore unico, che è anche il fondatore, ha percepito un compenso di 2,68 milioni nel 2025, 2,0 nel 2024 con 330 mila di anticipazioni, 1,6 nel 2023, 1,0 nel 2019; c'è anche un fondo di fine mandato da 150 mila euro, alimentato con 10 mila l'anno. Quindi nel 2025 la società ha prodotto per la proprietà 6,7 milioni: 4 rimasti dentro, nel patrimonio della società, e 2,7 usciti come compenso alla persona che la guida.
Perché un compenso così alto e non un mix con i dividendi? Me lo sono chiesta anch'io, perché a prima vista non torna. Su 2,68 milioni di compenso l'IRPEF è al 43% dal primo euro sopra i 50 mila, più le addizionali: circa 1,2 milioni di tasse, un netto intorno a 1,45 milioni. La strada del dividendo, con gli stessi 2,68 milioni lasciati in utile, avrebbe pagato il 24% di IRES in società e poi il 26% al socio: netto intorno a 1,5 milioni. A questi importi le due strade si equivalgono, e sull'IRAP il compenso non aiuta, perché i compensi agli amministratori non sono deducibili. Il mix che ogni commercialista consiglia (un compenso ragionevole, il resto in dividendi) qui non avrebbe fatto risparmiare quasi nulla.
La spiegazione non è fiscale, è societaria. Fino al dicembre 2025 il fondatore aveva il 30% delle quote, non il 100%. Un dividendo da 2,68 milioni gliene avrebbe portati 800 mila; il resto sarebbe andato agli altri soci. Il compenso invece remunera chi fa il lavoro, per intero, indipendentemente dalle quote, e subito. Dividendo e compenso non sono due modi di prendere gli stessi soldi: uno paga il capitale, l'altro paga il lavoro. Con un socio al 30% che manda avanti tutto, la scelta è quasi obbligata.
Come ti paghi non lo decide solo il fisco: lo decide chi sono gli altri soci e cosa vuoi fare della cassa.
Ora che la holding ha il 100% e sopra c'è la società semplice di famiglia, la domanda si riapre, e la proporzione fra compenso e dividendi potrà cambiare. Sarà uno dei numeri da guardare nel bilancio 2026.
La cassa ha già iniziato a muoversi. Nel 2025 la società ha comprato per 220 mila euro il 100% di una società di Arzachena di servizi turistici, nautici e portuali. Nel maggio 2026 ha riscritto per intero lo statuto:
Un beach club che scrive "gestione di elisuperfici" nel proprio oggetto sociale sta pensando a come far arrivare i clienti, o a come esportare il format. Nella stagione 2026, infine, dentro il forte è arrivato in residenza un marchio della ristorazione di Mykonos, con la spiaggia ribattezzata con il suo nome, accanto a un nuovo ristorante. Il forte non cambia, il contenuto sì. Tutte cose che funzionano anche senza quel forte.
Non i 26 milioni. Il 31 dicembre 2025: il giorno in cui una S.r.l. da 10 mila euro di capitale, versati per 2.500 fino a un mese prima, chiude con 16 milioni di patrimonio netto, una società di revisione, la certificazione ISO 9001, un rendiconto finanziario da grande azienda, una holding sopra e una controllata sotto.
Quindici anni fa era una società di consulenza con sede a Milano che prendeva in affitto un forte in cui si entrava gratis. Ha cambiato oggetto sociale, provincia, struttura e modello, senza mai cambiare l'unica cosa che conta: sapere cosa produce ogni ora di apertura e dove mettere quello che avanza.
La stagione corta non è un limite, è un prezzo. 107 giorni su 365 bastano se ogni giorno aperto vale ottanta volte un giorno normale. Ragiona per giorno di apertura, non per anno.
Quanto stai regalando? L'ingresso, il posto a sedere, la vista, il tramonto, il parcheggio, la prenotazione: Phi Beach ha messo un prezzo a ognuna di queste cose. Non tutto si può vendere ovunque, ma quasi tutto vale più di zero.
Fatti pagare prima. Deposito, prepagato, no-show addebitato, credito caricato in anticipo. Il cliente che ha già pagato arriva, e spende quello che ha caricato.
Dividi lo spazio in fasce. Lo stesso metro quadro può valere 25 euro o 600 a seconda di dove sta e di che sera è. Sei aree nel club, cinque in spiaggia: non è complicazione, è listino.
Il ristorante può non essere il nucleo. Qui vale il 28%, con lo chef stellato. Guarda cosa vendi oltre ai coperti, e se un tuo prodotto può includere l'altro.
Come ti paghi lo decidono anche gli altri soci, non solo il fisco. E se il muro non è tuo, costruisci ciò che si porta via: marchio, format, sponsor, persone, e uno statuto che ti permetta di andare altrove.
Lo ripeto per chiarezza: non è pubblicità. Non ci sono mai stata, non conosco la società, non ho ricevuto nulla e nessuno sa che sto scrivendo. È una lettura di documenti pubblici fatta per curiosità di mestiere, e le strategie che ho trovato valgono per molti: per questo le ho scritte.
Si sa solo con i numeri in mano. Se vuoi capire quali sono i quattro numeri della tua attività che nessuna legge ti obbliga a calcolare, ma che decidono se cresci o se ti allarghi, è esattamente il lavoro che faccio con i miei clienti.
ScrivimiFonti. Visure storiche di MEDEX S.r.l., Atlantica S.r.l. e Il Relais del Forte S.r.l.; bilanci di MEDEX S.r.l. depositati al Registro Imprese, con i dati degli esercizi 2018-2019 e 2022-2025, nota integrativa, relazione sulla gestione e relazione della società di revisione (estratti il 06/09/2026). Prezzi e condizioni 2026 da phibeach.com e dal sistema di prenotazione (settembre 2026, bassa stagione). Ingresso gratuito, 5.000 clienti al giorno e drink a 20 euro nel 2013: comunicato del locale riportato dalla stampa (Dissapore, Casteddu Online); prezzi 2014, 2022, 2023, 2024-25 da guide, blog, indagine Codacons ripresa da ANSA e Il Giornale, e recensioni Tripadvisor con importi. Le date di apertura (23 maggio-6 settembre 2025: 107 giorni in tutto l'anno) sono quelle annunciate dal club, non un dato di bilancio. Stime dell'autrice: presenze e spesa per persona, quota del forte nel costo per godimento beni di terzi, rendimento medio dei titoli, confronto fiscale fra compenso e dividendo (descritto in termini generali). Le foto sono tratte dal sito ufficiale a fini di analisi.
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